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Votre futur condo sera-t-il un coondo ?

Le vendredi 26 mai 2017

L’auteur est président de Legroupesolutions.com.  Depuis 35 ans, cette entreprise se spécialise dans les études de marché sophistiquées, qui tiennent compte tant des cycles immobiliers que des facteurs irrationnels.  Elles permettent de répondre à une question fondamentale pour un promoteur : pourquoi un projet connaît-il le succès lors qu’un autre est boudé par les consommateurs ?  M. Ouellet fait partie du « top ten » des spécialistes de son champ d’expertise.

Votre futur condo sera-t-il un coondo ?

Au cours des années 1990, lorsque j’organisais des focus groups auprès des acheteurs de condos afin de connaître leur opinion, je constatais que leur principale source de frustration était le bruit.  À l’époque, la majorité d’entre eux se plaignaient du claquement des talons de la femme du dessus, des ébats excités du jeune couple d’à côté ou du mitraillage de la musique métal de l’ado voisin.  Conscients de cette lacune, les promoteurs ont amélioré grandement l’isolation acoustique de leurs constructions.  Ce problème semble désormais réglé. 

 

Une nouvelle source d’insatisfaction

Cependant, une autre source de mécontentement, encore plus pernicieuse, commence aujourd’hui à se faire sentir : le comportement inqualifiable de certains des copropriétaires, qui entre directement en conflit avec les valeurs communes.

On a tous entendu parler de ceux qui refusent de se plier aux règlements.  Qui négligent d’acquitter leurs frais de condo.  Qui inventent des raisons pour s’opposer aux rénovations devenues essentielles.  Qui ruinent les réunions des propriétaires avec leurs jérémiades incessantes.  Qui sèment discordes et zizanies à cause de leurs exigences sans fin…  Mais il y a pis.

 

Le choc des cultures

Récemment, une participante à un  focus group m’a raconté une histoire tragique.  Dans son immeuble, un des copropriétaires – dont je tairai le pays d’origine et la religion pour ne pas être accusé de quoi que ce soit – a décidé de s’en prendre à la présidente du syndicat parce que c’était une femme. 

Il refusait de lui serrer la main ou même de la saluer quand il la croisait.  Lors des réunions, il l’ignorait complètement ou contestait chacune de ses décisions.  Comme si ce n’était pas assez, il s’est mis à formuler des demandes extravagantes.  Il EXIGEAIT que les hommes ne soient pas admis à la piscine à certaines heures afin de permettre à son épouse de s’y baigner.  Malgré les refus formels des autres propriétaires, il a continué d’EXIGER qu’une partie de la salle de réunion soit aménagée en lieu de prières, aux frais de la copropriété, évidemment.  Comme si ce n’était pas assez, ses quatre enfants, en dépit des nombreux rappels à l’ordre, ont continué de considérer les corridors comme une cour de récréation, courant et criant à tue-tête toute la journée, jouant avec les ascenseurs, lançant des ballons contre les murs, etc.

 

Ajouter l’insulte à l’injure

À la suite d’une énième lettre lui demandant de se conformer aux règlements, il a déposé une plainte auprès de la Commission des Droits de la Personne, accusant le syndicat des propriétaires, et notamment sa présidente, d’un comportement raciste à son égard.  Malheureusement, un fonctionnaire inepte l’a pris au sérieux.  S’en est suivi un va-et-vient de lettres, de demandes d’explications, de menaces de poursuites à peine voilées, etc.  L’association a dû engager un avocat pour se défendre, aux frais de la copropriété, évidemment. 

Finalement, la plainte de l’indésirable a été rejetée.  Mais les choses ne se sont pas arrêtées là.  Peu après, la présidente a commencé à recevoir des coups de téléphone incessants en pleine nuit, sans interlocuteur au bout de la ligne.  Et naturellement, impossible d’en découvrir la source.  Ces nouveaux désagréments ont été la goutte qui a fait déborder le vase.  Exaspérée, découragée, la présidente a démissionné de son poste au sein du syndicat et a décidé de mettre son condo en vente. 

Pour ajouter l’insulte à l’injure, qui croyez-vous s’est présenté pour l’acheter au bout d’une semaine ?  Le propre frère de l’emmerdeur, qui a offert la moitié du prix demandé.  « Votre condo ne vaut pas plus, a-t-il eu l’audace d’ajouter.  Tout le monde sait que votre copropriété est mal administrée. » 

Cette histoire constitue certes un cas extrême, mais elle montre à quel point les relations peuvent s’envenimer entre les propriétaires.  D’autant plus que les autorités gouvernementales ne sont d’aucun secours dans les cas de ce genre.  Bien au contraire.  Selon la législation en vigueur, on ne peut refuser de vendre un condo à un casse-couilles. Et il n’existe aucun moyen légal d’écarter les empoisonneurs une fois qu’ils sont en place. 

La situation est-elle désespérée ?  Pas totalement.  Il semble bien qu’il existe une façon d’éviter les cas de ce genre.  Et c’est un de mes amis qui l’a trouvée.

 

Un coup de fil inattendu 

Il y a environ six mois, le téléphone sonne à mon bureau.

- « Gilles, ici Robert C***.  Pourrais-tu me trouver un terrain sur la Rive-Sud pour construire 40 condos ? » 

Je connais Robert depuis déjà quelque temps.  Il s’est taillé une solide réputation dans le domaine ultra-complexe du logement social. 

- « Alors Robert, tu cherches un terrain pour construire des logements à prix abordables ? 

- « Non.  Je veux construire des condos. »

-« Tiens, c’est nouveau ça.  J’imagine que tu veux construire des condos à prix modique ?  

- Pas du tout.  Je vise le haut de gamme.  Si tu pouvais me trouver un terrain à Boucherville ou à Saint-Bruno par exemple, cela ferait bien mon affaire. »

Je suis surpris par sa demande, qui tranche avec ce qu’il recherche habituellement. Mais, toujours désireux d’apporter de l’eau au moulin de mon entreprise, je tends une perche : 

- « Est-ce que tu as une étude de marché ? »

 

40 condos prévendus 

- « Pas nécessaire.  Mes condos sont déjà tous prévendus. »

Cette déclaration m’étonne au plus haut point. 

- « Hein ?  Explique-moi.  Je ne comprends pas.  Tu n’as pas encore trouvé de terrain pour ton projet.  Donc, tu n’as pas d’implantation.  Pas d’implantation, pas de plans.  Pas de plans, pas de liste de prix.  Comment as-tu fait pour vendre 40 condos sans plans ni prix ? » 

- « Bien simple.  J’ai formé une coopérative.  Nous sommes 40 acheteurs.  Tous des amis.  On se connaît depuis longtemps et on a décidé qu’il était temps pour nous de vendre nos maisons et d’aller vivre en condo.  Il ne nous reste que le terrain à trouver. » 

- « Mais pourquoi est-ce que vous n’achetez pas 40 unités dans un projet de 80 par exemple ? »

 

Un projet à notre image 

- « Ça irait à l’encontre de ce qu’on cherche.  On veut vivre ensemble, entre nous.  Nous sommes des amis et on veut vivre dans la bonne entente.  On ne veut pas être pris avec d’autres propriétaires qui veulent aller à droite tandis que d’autres veulent aller à gauche.  On ne veut pas de conflits.  Dans notre groupe, on s’entend très bien ensemble.  On a tous à peu près le même âge, on partage les mêmes valeurs.  Donc, on a fondé une coopérative et on a décidé de construire notre propre projet, à notre image, en fonction de nos goûts et de nos besoins. » 

- « Ça m’a l’air d’une maudite bonne idée. » 

- « Vois-tu Gilles, le principal avantage d’une coopérative, c’est que tu peux choisir avec qui tu vas vivre.  Tu dois être accepté par les autres membres pour entrer dans une coop.  Si tu ne fais pas l’affaire, on ne t’accepte pas.  C’est aussi simple que cela.  Ça facilite grandement l’administration.  Ça évite les chicanes et tout fonctionne dans l’harmonie la plus totale. » 

- « Mais ça n’entre pas en conflit avec les droits et libertés ? » 

- « Pas du tout.  Une coopérative, c’est comme un club.  Dans un club, si tu ne remplis pas les conditions pour être admis, on ne t’accepte pas, c’est tout.  À New York par exemple, ils ont 200 ans d’avance sur nous dans le domaine des condos et tous leurs projets sont des coopératives.  L’autre fois, par exemple, et cela a fait la une des journaux, Madonna a voulu s’acheter un condo de 5 millions de dollars situé sur Fifth Avenue.  Eh bien, on l’a refusée.  On ne voulait pas d’une vedette qui aurait dérangé tout le monde.  Elle a été obligée d’aller voir ailleurs. »

 

Pas une coopérative d’habitation, mais des coondos. 

- « Si je comprends bien, tu veux créer un genre de coopérative d’habitation. » 

- « C’est un peu cela, mais l’expression coopérative d’habitation est plutôt rattachée à des logements pour familles à faibles revenus.  Nous, on préfère parler de condos coopératifs, ou de coondos, pour faire court.  Écoute.  On est prêts à payer 300 $, 350 $ le pied carré.  On est loin du faible revenu. »

- « Parlant d’argent justement.  Pas de problèmes de financement quand il s’agit de coopératives ? »

- « Non.  La Caisse Populaire encourage fortement la formation de coopératives et a mis sur pied une série de programmes de financement très adaptés.  D’ailleurs, il existe déjà des projets de coopératives semblables à ce qu’on veut créer à Québec et à Sherbrooke. »

- « D’accord, Robert, d’accord.  Tu m’as convaincu.  Je vais te trouver un bon terrain. »

 

De 40 à 100 acheteurs… en 6 mois !

Cela m’a pris 6 mois mais finalement, j’ai réussi à trouver un terrain approprié, prêt à accueillir 40 condos à Longueuil.  Fier de mon coup, j’appelle Robert.

- « Robert ?  Ici Gilles.  J’ai trouvé un terrain pour tes 40 condos. » 

- « Ah Gilles, j’ai bien peur que tu m’appelles trop tard. » 

- « T’as trouvé un autre terrain ? »

- « Non. Aujourd’hui, nous sommes 100 membres. »

- « Hein ? » 

- « Bien oui.  Des membres ont parlé de notre projet de coopérative.  Cela a suscité tellement d’enthousiasme qu’aujourd’hui, nous sommes 100 membres.  Mais si on avait accepté tout le monde, je pense qu’on serait au-dessus de 500 ! »

 

Une solution d’avenir 

Dire que j’ai été surpris est un faible mot.  J’ai été estomaqué.  Dans un développement de condos normal, on mise sur un écoulement de 3, 4 unités par mois.  Qu’un projet passe de 40 ventes à 100 ventes – et même plus, si le groupe l’avait souhaité - en seulement six mois, sans terrain et sans plans en plus, relève du miracle.  Mais surtout, cet étonnant succès démontre à quel point cette formule des condos coopératifs répond à des besoins réels. 

Depuis quelque temps, je parle de coopératives de condos autour de moi.  Et je constate que cette formule suscite énormément d’intérêt.  Sans que je le sache jusqu’à récemment, un autre de mes amis, Daniel F***, étudie l’aspect légal de cette question depuis des années.  Il est devenu un véritable expert dans le domaine et est convaincu que la coopérative est une solution d’avenir, qui donnera un second souffle à l’industrie des condos en éliminant la plus grande partie des irritants et des sources de conflits.

 

Une approche souple

Selon Daniel, c’est une approche souple, qui peut s’adapter à tous les besoins.  Par exemple, une coopérative peut être constituée de 3, 4 ou 5 ménages qui s’entendent bien et décident de vivre ensemble pour s’entraider, réduire les coûts du logement, de la nourriture et de l’entretien.  Ou encore, comprendre plusieurs dizaines de membres qui ont des intérêts communs.   Et surtout, qui ont le désir de cohabiter ensemble afin de partager leur passion et d’enrichir leur existence. 

Alors, avez-vous un goût particulier pour l’écologie, les voyages, la musique, la danse, le ski, les sciences, la politique, la voile, l’équitation, la haute cuisine, le vin…. et la liste pourrait s’allonger à l’infini ?

Peut-être dans le futur allez-vous rencontrer d’autres âmes sœurs qui ont, elles aussi, le désir de partager leur passion avec vous et de vivre dans l’harmonie et la communauté d’intérêts.  Et qui sait.  Il y a peut-être un coondo dans votre avenir !

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