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Attention, constructeurs, promoteurs

Le vendredi 3 mars 2017

Courage.  Les beaux jours sont de retour

Attention, constructeurs, promoteurs

Par Gilles Ouellet, président, Le Groupe Solutions, Marketing immobilier inc.  Le Groupe Solutions est l’une des plus importantes entreprises de marketing immobilier du Québec et se spécialise dans les études de marché sophistiquées, qui disent non seulement si un projet est viable ou non, mais suggèrent des modifications destinées à en faciliter l’écoulement et accroître les profits de son promoteur.


Les choses vont mal

 - « Gilles, les choses vont mal.  Très mal. »

Nous sommes en 1992 et je lunche avec l’un des plus importants investisseurs privés de Montréal, un homme qui connaît à fond le domaine immobilier.  Quand je l’ai rencontré, il y a une dizaine d’années, nous avons sympathisé et il m’a pris sous son aile.  Au fil des ans, il est devenu pour moi un véritable mentor. 

C’est lui qui m’a tout appris au sujet de l’aspect financier de l’immobilier : comment déterminer la valeur d’un terrain ou d’un édifice ; comment évaluer la profondeur d’un marché cible ; comment estimer la rentabilité d’un nouveau projet, etc.  Son tempérament le poussant à être optimiste, je suis passablement surpris par l’air découragé qu’il affiche aujourd’hui.  Cela ne lui ressemble pas du tout.

- « Hein ? Pourquoi est-ce que tu dis cela, Claude ? »*

- « Les choses vont de plus en plus mal continue-t-il.  C’est décourageant.  Il n’y a plus personne dans les bureaux des ventes. »

À l’époque, je savais déjà que les choses ne tournaient pas très rondement dans le monde de l’immobilier, mais je n’aurais jamais cru que la situation soit à ce point dramatique qu’un de ses observateurs les plus attentifs pousse ce cri d’alarme.

- « Qu’est-ce qu’il y a qui ne va pas ? »

Il se lance dans une description imagée de la situation.

- « Il y a trois ou quatre ans, on creusait un trou et des acheteurs arrêtaient pour nous demander ‘Construis-tu une nouvelle maison ?  Ça m’intéresse.’  C’était fou, fou, fou.  Aujourd’hui, on mettrait des danseuses nues devant le bureau des ventes et personne ne s’en occuperait. »

- « Pourquoi ?  As-tu une explication ? »

-  « Ah, Gilles.  Pas la moindre idée. Des fois, un projet marche, des fois il ne marche pas.  Tu prends les mêmes maisons, le même marketing, des sites semblables…  L’un va marcher, l’autre ne marchera pas.  C’est un mystère.  Un vrai mystère !  Il n’y a plus moyen de prévoir comment les choses vont tourner. »

Dire que je suis surpris est un faible mot.  Je suis sidéré.  Comment ?  L’un des plus grands investisseurs de Montréal, un homme qui possède 40 années d’expérience en immobilier, qui a fait fortune dans ce domaine, avoue qu’il ignore, au fond, certains des éléments fondamentaux de son secteur d’activités ?  C’est difficile à croire.  Et pourtant…

 

Tout est cyclique

En retournant à mon bureau, je tourne et retourne cette conversation dans ma tête.  « Des fois, un projet marche… des fois, il ne marche pas… on ne sait jamais comment les choses vont tourner… un mystère… »  Si cet investisseur, qui a financé des dizaines de projets ignore, finalement, comment un projet immobilier va se comporter, qui est en mesure de le prévoir ? 

Ayant fait des études d’ingénieur, les paroles d’un de mes professeurs qui enseignait la physique, mais dont les intérêts personnels l’orientaient vers la philosophie, me reviennent soudain en mémoire : « Rien n’est permanent sur terre disait-il.  Tout est cyclique.  Et plus une chose est complexe, plus elle est cyclique.  Les marées, les saisons, les ères glaciaires, le prix de l’or, les cours de la bourse, tout monte, tout redescend.  Même les civilisations prospèrent et finissent par disparaître » aimait-il répéter.

En conduisant, je me pose la question : l’immobilier est-il cyclique ? Est-il soumis, lui aussi, à des hauts et des bas assez réguliers, tout comme le prix de l’or et les cours de la bourse ?

Question d’en apprendre davantage, je lance des coups de fil à quelques promoteurs de ma connaissance.  Mettons, pour être poli, que mes démarches sont accueillies avec un certain scepticisme.

- «  Les cycles ? Non. Je ne crois pas à ça. »

- «  Ah, ah, ah !  Ne perds pas ton temps. »

- « Ça n’a rien à voir.  Ça dépend de l’économie. »

- « Oublie ça.  C’est du vaudou cette affaire-là. »

- « Jamais entendu parler. »

- « Quand tu as un bon projet et un bon marketing, tu vas vendre, quelles que soient les conditions. »

Malgré ces réponses catégoriques, je suis loin d’être convaincu que la théorie des cycles est à rejeter d’un revers de la main. 

Décidé à tirer les choses au clair, je me rends à la librairie Cole, la plus importante de Montréal à l’époque et je m’arrête au rayon des livres sur l’immobilier.  Je réalise vite qu’entre les volumes de prestige sur l’architecture et les guides de bricolage, les manuels traitant de l’immobilier en général sont aussi durs à trouver qu’un banquier compatissant.

 

Un heureux hasard

Pris par d’autres engagements, je relègue la question des cycles au second rang de mes préoccupations quand quelques semaines plus tard, l’ami d’un de mes garçons qui fréquente l’université m’apprend par pur hasard que la bibliothèque de la Faculté des Sciences de l’Université du Québec à Montréal possède probablement la plus importante collection de livres sur l’immobilier de tout le Québec.

- « Ah oui ? je demande, fort intéressé.  Y a-t-il moyen de les consulter ? »

- « Facile, me répond le jeune homme.  Je vais vous prêter ma carte d’étudiant. »

Heureuse époque que celle d’avant les carrés rouges et les manifestations violentes.  On pouvait pénétrer dans la bibliothèque de l’UQAM en présentant seulement une carte sans photo d’identité.

Une fois sur place, je suis frappé par le nombre d’ouvrages qu’on y trouve.  On compte des rangées et des rangées de livres sur l’immobilier.  Et l’ordre dans lequel ils sont classés est loin d’être évident.

Pendant des heures, je fouille, je feuillette, je consulte.  Peine perdue.  Je suis décidé à l’endroit quand soudain, entre un ouvrage sur le calcul des coûts et un autre sur les techniques de construction au Moyen-âge, je saisis mécaniquement un petit fascicule intitulé « Analyzing Real Estate Markets Under Changing Conditions. »  Je l’ouvre, sans vraiment croire y trouver quelque chose d’intéressant quand… Eureka !  Miracle ! Voici le tableau qui me saute aux yeux :

Les auteurs du recueil en question, Stephen Pyrrh et James Cooper, deux universitaires renommés, se sont attelés à la tâche monacale de compiler les mises en chantier aux États-Unis entre 1795 et 1973.  Au cours de cette longue période de 178 ans, ils ont constaté que malgré les crises économiques, les fluctuations de la démographie, les variations des taux d’intérêt, les guerres, les périodes de chômage et les changements culturels, l’activité immobilière a connu des hauts et des bas extrêmement réguliers, d’une durée moyenne de 17,8 ans. 

Les auteurs affirment que rien ne semble expliquer cette périodicité.  Elle existe, voilà tout.  Plus loin dans le texte, ils donnent des éclaircissements sur la façon dont ils ont compilé leurs données.  Ils constatent aussi que les oscillations perdent leur régularité à compter des années ‘60.  Ils en attribuent la cause à la séparation entre les marchés de l’Est et de l’Ouest des États-Unis, qui suivent désormais des chemins différents et les résultats finissent parfois par s’annuler.

Fascinant !  Cela répond à mes questions et confirme que l’immobilier est essentiellement cyclique.  Mais ce qui est vrai aux États-Unis l’est-il au Québec ?

 

Le cycle immobilier du Québec

Pour notre province, les données remontent jusqu’à 1966 seulement.  Toutefois, cette période est suffisamment longue pour constater que l’évolution du marché immobilier, dans la province, enregistre elle aussi des bas et des hauts passablement réguliers.

 

Voici d’ailleurs l’historique des mises en chantier au Québec depuis cette date.  Évidemment, notre marché étant beaucoup plus petit que celui des États-Unis, l’échantillon est plus restreint et tout statisticien vous dira que, compte tenu de ce facteur, il est normal que les courbes soient moins prévisibles.  Les données du tableau qui suit sont tirées des statistiques de la SCHL.

Si on examine ce graphique en se concentrant sur le dernier cycle, on réalise qu’après le ceux de 1995, où il s’est bâti seulement 21 000 nouvelles habitations, un nouveau sommet a été atteint en 2005, avec 55 000 constructions neuves.  Depuis cette date, la demande pour les nouveaux permis a recommencé à diminuer.  La dégringolade semble avoir son point le plus bas en 2015.  On enregistre une légère hausse en 2016 et tout indique que nous assistons à la fin du cycle baissier.  Nous pouvons donc anticiper que la demande s’intensifiera au cours des années qui viennent.

 

Un outil de prévision puissant

Oui, je crois à la théorie des cycles. De fait, celle-ci devrait figurer dans les études de marché sérieuses car elle constitue un outil de prévision puissant, pour trois raisons principales :

1-    Elle permet de savoir où le marché se situe.  Est-ce que l’on traverse une période haussière ou baissière ?  Pour un promoteur ou un constructeur, c’est essentiel de le savoir. 

2-    Elle permet de cerner avec plus de précision les perspectives d’avenir et, évidemment, de calculer avec plus d’exactitude l’écoulement et la rentabilité d’un futur projet.

3-    Elle permet d’éviter des erreurs majeures.  Beaucoup de  constructeurs suivent le courant et lancent un projet quand le cycle à son point le plus élevé, au moment même ou débute la période de vaches maigres.  Le sage, à l’inverse, préfère inaugurer le sien quand la demande est à son minimum et que les beaux jours s’annoncent.  Songez à ceci : Le Sanctuaire du Mont-Royal a été lancé en 1981, alors que les taux d’intérêt étaient à 21 %, et Bois-Franc a vu le jour en 1992, au moment où le marché était en pleine débandade.  Or, ces deux projets majeurs ont été des succès retentissants et même, ont écrit une nouvelle page dans le grand livre de l’immobilier.

 

Courage, les beaux jours sont de retour

Alors, courage, amis promoteurs et constructeurs.  Courage.  La période actuelle est difficile mais tout indique que les beaux jours seront bientôt de retour.

Les périodes creuses ont toujours été suivies de reprises que rien n’a pu arrêter.  Il n’y a aucune raison pour que le cycle actuel fasse exception.  Oubliez le stress test du gouvernement fédéral, oubliez le faible taux de natalité, oubliez les oiseaux de mauvais augure. 

La nuit n’est jamais aussi sombre que quelques instants avant l’aube. (proverbe japonais)

* Il s’agit de Claude Dubreuil, malheureusement décédé.  Son nom rappellera beaucoup de bons souvenirs aux plus âgés d’entre mes lecteurs.


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