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5 moyens pour mieux gérer ses locataires

Le vendredi 15 novembre 2019

Que vous soyez déjà un investisseur actif ou passif ou bien que l’investissement immobilier résidentiel vous attire, cette semaine je vous propose 5 moyens pour mieux gérer vos locataires. 

5 moyens pour mieux gérer ses locataires

Acheter un immeuble à revenus en vue de fournir un toit à des locataires en échange d’un loyer, voilà qui parait simple à première vue. Aujourd’hui plus que jamais, le taux de vacance et de délinquance dans le paiement des loyers doit être à son plus bas pour ne pas affecter le flux de trésorerie (cash-flow) de vos immeubles. 

Bien qu’il existe des méthodes alternatives afin de gérer un locataire indésirable de par son comportement répété ou qui ne paie pas son loyer, bien des cas justifient le recours au dépôt d’une demande auprès de la Régie du logement. 

Cette semaine je vous propose 5 moyens pour bien gérer les baux et les locataires désorganisés.

 

1- Retard dans le paiement du loyer 

L’obligation qu’a le locataire de payer son loyer à la date convenue fait en sorte qu’un seul jour de retard le place en défaut. Si 90% des locataires paient à temps, les délinquants sont à contrôler ! Une bonne façon de le faire : négocier à l’avance et consigner par écrit avec le locataire qui paie en retard que les frais de retard de son loyer seront de X$ par jour (Exemple: 5,00$/jour). Proposez cette solution à votre locataire et vous serez surpris de sa réponse positive ! 

Toutefois, il se peut que le retard soit de plus de 3 semaines ou que le locataire refuse de compenser pour son retard systématique à vous payer à temps.

 

2- Demande de résiliation de bail

La demande de résiliation de bail avec éviction du locataire et des occupants sera plus efficace si vous cochez toutes les cases de la section «Objet de la demande» sur le formulaire de la Régie du Logement. Le locataire qui paie avant jugement, le loyer qui est dû ainsi que tous les frais, pourra éviter la suite des choses.

 

3- Résiliation de bail pour retard fréquent 

Lorsque le paiement du loyer en retard devient un véritable pattern pour le locataire, vous avez le champ libre pour déposer une demande de résiliation de bail pour retards fréquents. Cette mesure est méconnue, mais sachez qu’elle existe et que vous y avez droit en certaines circonstances.

En plus de prouver les retards fréquents, vous devrez faire la preuve que vous en subissez un préjudice sérieux. Avant de déposer votre demande, faites signifier au locataire  une mise en demeure qui prend soin de détailler tous les préjudices que sa conduite vous cause (paiements d’intérêts additionnels, découverts à votre compte, comptabilité additionnelle, temps passer à gérer ce locataire, préoccupation, déplacements pour aller le voir en personne, car il ne répond pas au téléphone, etc.). Un exemple de lettre se trouve au www.guybaillargeon.com

  

4- Ordonnance de paiement du loyer

Dans le cas où vous auriez un professionnel du petit retard, gérez-le en obtenant contre lui une ordonnance de paiement de loyer. Le truc consiste à déposer une demande en ce sens et à obtenir jugement qui ordonne au locataire de vous payer le jour convenu, à défaut de quoi vous pouvez retourner à la Régie pour obtenir la résiliation et l’expulsion. Mais attention !!! Si après avoir obtenu une telle ordonnance, votre locataire récidive, mais que vous acceptez quand même qu’il vous paie en retard, en tout ou en partie, et que vous décidez de demander la résiliation, il se peut fort bien qu’on vous le mette dans le visage, vous faisant ainsi perdre votre droit à la résiliation.

 

5-  Loi sur le cannabis  

Suite aux pressions exercées par les forces connues et occultes de l’économique et de la politique, la Loi sur le cannabis  est entrée le 17 octobre 2018.

En vertu de la loi québécoise, les locateurs avaient alors 90 jours pour aviser leurs locataires que les baux en cours se trouvaient ainsi modifiés pour interdire la consommation de cannabis dans les lieux loués. Un règlement d’immeuble clair net et précis qui traite de toutes les règles à respecter- y compris celle portant sur l’environnement sans fumée- garantit la bonne gestion d’un dossier en lien avec un accroc audit règlement d’immeuble, car les réponses devraient s’y retrouver sans besoin d’interprétation. 

Comme le disait Boileau: «Ce que l’on conçoit bien s’énonce clairement. Et les mots pour le dire arrivent aisément». Les relations locateur-locataire reposent d’abord et avant tout sur des besoins et des attentes correctement exprimées de part et d’autre. Pensez-y un instant: si tel était toujours le cas, les tribunaux seraient-ils engorgés d’autant de causes à entendre et à trancher ? 

 

Bonne semaine ! 

 

Guy Baillargeon, ll.b. 

Votre spécialiste du partenariat immobilier pour passer à un niveau supérieur 

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